Umowa najmu mieszkania: na co zwrócić uwagę przed podpisaniem

Wzory umów z internetu często nie pasują do sytuacji: inne zapisy mają sens przy całym mieszkaniu, inne przy pokoju. Poproś o projekt umowy kilka dni przed spotkaniem. Większość rzeczy z listy sprawdzisz w domu, bez presji.

Umowa najmu: 10 rzeczy do sprawdzenia przed podpisaniem

1. Kto wynajmuje: czy dane w umowie zgadzają się z księgą wieczystą albo pełnomocnictwem.
2. Rodzaj umowy: zwykły najem, najem okazjonalny czy instytucjonalny. Od tego zależy, jak bardzo chroni cię prawo.
3. Czas trwania i wypowiedzenie: czy możesz wyprowadzić się przed końcem umowy i z jakim terminem.
4. Pełny koszt miesięczny: czynsz, opłata do wspólnoty, media i internet, osobno i razem.
5. Podwyżki: kiedy i w jakim trybie właściciel może podnieść czynsz.
6. Kaucja: wysokość, termin zwrotu i z czego może zostać potrącona.
7. Naprawy: co naprawiasz ty, co właściciel i jak zgłaszasz usterki.
8. Zasady mieszkania: wizyty właściciela, zwierzęta, goście, podnajem, meldunek.
9. Kary umowne: czy w ogóle są, za co i ile wynoszą.
10. Protokół zdawczo-odbiorczy jako załącznik, ze stanami liczników i zdjęciami.

To, co warto obejrzeć w samym mieszkaniu, zebraliśmy w checkliście oglądania mieszkania. Jeśli dopiero szukasz lokum, zacznij od ofert mieszkań.

Czy umowa najmu musi być na piśmie?

Nie zawsze. Kodeks cywilny wymaga pisma przy najmie na dłużej niż rok, ale brak tej formy nie unieważnia umowy. Uznaje się ją wtedy za zawartą na czas nieoznaczony (art. 660 k.c.). Ustna umowa też jest ważna, tylko niewiele w niej udowodnisz: ani kwoty kaucji, ani zgody na kota.

Spisz umowę zawsze, także przy pokoju na kilka miesięcy. Najem okazjonalny i instytucjonalny wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności (art. 19a ust. 6 i art. 19g ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, dalej: uopl). Na piśmie właściciel musi też wypowiedzieć umowę (art. 11 ust. 1 uopl) i dotychczasową wysokość czynszu (art. 8a ust. 3). Zmiany wprowadzaj aneksem.

Kto może wynająć ci mieszkanie i jak to sprawdzić?

Właściciel, osoba z jego pełnomocnictwem albo najemca, który ma zgodę na podnajem. Poproś o numer księgi wieczystej i wpisz go w bezpłatnej przeglądarce na ekw.ms.gov.pl. W dziale II sprawdzisz właściciela, w dziale III m.in. wpis o wszczęciu egzekucji komorniczej, w dziale IV hipoteki. Kredyt to nic niezwykłego, ale wpis o egzekucji to powód do pytań. Część mieszkań spółdzielczych nie ma księgi. Wtedy poproś o zaświadczenie ze spółdzielni. Pełnomocnictwo powinno być na piśmie, a przy kilku współwłaścicielach poproś o zgodę pozostałych.

Pokoje często wynajmuje główny najemca mieszkania. Może to zrobić tylko za zgodą właściciela (art. 688² k.c.), więc poproś o nią na piśmie. Podnajem kończy się najpóźniej razem z umową głównego najemcy (art. 668 § 2 k.c.).

Jeśli właściciel sprzeda mieszkanie, kupujący wstępuje w umowę (art. 678 § 1 k.c.). Przy lokalach mieszkalnych nie może jej wypowiedzieć tylko z powodu zakupu, jeśli już mieszkasz w lokalu (art. 692 k.c.).

Co powinno być w opisie mieszkania lub pokoju?

Adres z numerem lokalu, metraż i to, co wchodzi w najem poza mieszkaniem: piwnica, komórka, miejsce postojowe. Wyposażenie wypisz w protokole sztuka po sztuce, bo „mieszkanie umeblowane” przy wyprowadzce nic nie znaczy. Dopisz liczbę kluczy, pilotów i kart do bramy.

Przy pokoju na wynajem opis musi wskazywać, o który pokój chodzi, z czego korzystasz wspólnie (kuchnia, łazienka, pralka) i czy właściciel może dokwaterować kogoś bez pytania. Kodeks cywilny stosuje się do pokoju tak samo, ale to, jak daleko sięga ochrona z ustawy o ochronie praw lokatorów, bywa sporne, zwłaszcza gdy mieszkasz z właścicielem. Tym ważniejsze, żeby terminy wypowiedzenia i zasady podwyżek były zapisane wprost.

Umowa na czas oznaczony czy nieoznaczony – jak się z niej wypowiada?

Umowę na czas nieoznaczony wypowiada się z terminem z umowy, a jeśli go nie ma – z ustawowym (art. 673 § 1 k.c.). Przy czynszu płatnym co miesiąc to 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca (art. 688 k.c.). Możecie ustalić krótszy.

Umowę na czas oznaczony da się wypowiedzieć tylko w sytuacjach wpisanych do umowy (art. 673 § 3 k.c.). Jeśli umowa na rok nic o tym nie mówi, wcześniej wyprowadzisz się bez płacenia za kolejne miesiące tylko za zgodą właściciela albo przy poważnych wadach lokalu (art. 664 § 2 i art. 682 k.c.). Wynegocjuj więc prawo wypowiedzenia dla siebie, np. z miesięcznym terminem. Gdy po końcu umowy mieszkasz dalej za zgodą właściciela, w razie wątpliwości najem przedłuża się na czas nieoznaczony (art. 674 k.c.).

Właściciel ma trudniej. Gdy płacisz za mieszkanie, może wypowiedzieć umowę tylko z przyczyn z art. 11 uopl, na piśmie i z podaniem przyczyny. Z miesięcznym terminem na koniec miesiąca m.in. wtedy, gdy:

• mimo pisemnego upomnienia używasz lokalu niezgodnie z umową, niszczysz go albo uporczywie zakłócasz spokój;
• zalegasz z zapłatą za co najmniej 3 pełne okresy, a właściciel uprzedził cię na piśmie i dał dodatkowy miesiąc;
• podnająłeś lokal albo jego część bez jego pisemnej zgody.

Gdy właściciel chce sam zamieszkać w lokalu, terminy wynoszą pół roku albo 3 lata (art. 11 ust. 4 i 5 uopl). Zapis „wynajmujący może wypowiedzieć umowę w każdym czasie bez podania przyczyny” w zwykłym najmie nie daje mu więc takiego prawa. W najmie okazjonalnym i instytucjonalnym ochrona jest węższa, a eksmisja szybsza – więcej w poradniku o najmie okazjonalnym.

Czynsz, czynsz administracyjny i media – co dokładnie płacisz?

W umowie powinny być osobno: czynsz dla właściciela, opłata do wspólnoty lub spółdzielni (potocznie czynsz administracyjny) i media. Przy każdej pozycji sprawdź, czy to stała kwota, zaliczka czy płatność według licznika.

Oprócz czynszu właściciel może pobierać tylko opłaty niezależne od niego (art. 9 ust. 5 uopl): za energię, gaz, wodę oraz odbiór śmieci i ścieków (art. 2 ust. 1 pkt 8), i to wtedy, gdy nie masz własnej umowy z dostawcą (art. 9 ust. 6). Gdy te opłaty rosną, musi dać ci na piśmie zestawienie z przyczyną podwyżki (art. 9 ust. 2).

Opłata do wspólnoty na utrzymanie budynku czy fundusz remontowy nie jest opłatą niezależną w rozumieniu ustawy. Jeśli umowa przerzuca ją na ciebie, zapisz, że nowa stawka wymaga pokazania zawiadomienia od zarządcy. Przy zaliczkach na wodę i ogrzewanie ustal, że właściciel pokazuje rozliczenie i oddaje nadpłatę, także tę za twój okres, która przyjdzie po wyprowadzce. Całość policzysz w kalkulatorze kosztów najmu.

Kiedy właściciel może podnieść czynsz?

W zwykłym najmie podwyżka wymaga wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu: na piśmie pod rygorem nieważności, z co najmniej 3-miesięcznym terminem, na koniec miesiąca (art. 8a ust. 1–3 uopl). SMS „od przyszłego miesiąca płacisz 200 zł więcej” nie wystarczy. Kolejna podwyżka może wejść najwcześniej po 6 miesiącach (art. 9 ust. 1b).

Jeśli roczny czynsz przekroczy 3% wartości odtworzeniowej lokalu, podwyżka musi być uzasadniona, np. wzrostem nie wyższym niż średnioroczna inflacja z poprzedniego roku (art. 8a ust. 4 i 4e). Wartość odtworzeniową liczy się z metrażu i wskaźnika kosztu odtworzenia 1 m², który co pół roku ogłasza wojewoda (art. 9 ust. 8 i art. 2 ust. 1 pkt 12 uopl). Przy rynkowych czynszach w dużych miastach ten próg zwykle jest przekroczony. Na twoje pisemne żądanie właściciel ma 14 dni na podanie na piśmie przyczyny i kalkulacji, inaczej podwyżka jest nieważna.

Masz 2 miesiące na reakcję: możesz na piśmie odmówić przyjęcia podwyżki (umowa kończy się z upływem okresu wypowiedzenia) albo zakwestionować ją w sądzie, gdzie to właściciel musi wykazać, że była zasadna (art. 8a ust. 5).

Skuteczność zapisów o automatycznej waloryzacji, np. „czynsz rośnie co roku o inflację”, jest w zwykłym najmie sporna, bo ustawa przewiduje dla podwyżki konkretny tryb. Jeśli się na nią zgadzasz, wpisz wskaźnik GUS i zmianę najwyżej raz w roku. W najmie okazjonalnym czynsz rośnie wyłącznie na warunkach z umowy (art. 19c ust. 2 uopl).

Jaka kaucja jest dozwolona i kiedy wraca?

W zwykłym najmie kaucja może wynieść do 12 miesięcznych czynszów według stawki z dnia zawarcia umowy (art. 6 ust. 1 uopl), w najmie okazjonalnym i instytucjonalnym do 6 (art. 19a ust. 4 i art. 19f ust. 5). Zabezpiecza należności, które właściciel ma w dniu opróżnienia lokalu. Wraca w ciągu miesiąca od wyprowadzki, po potrąceniach (art. 6 ust. 4), i liczy się ją według czynszu z dnia zwrotu, ale nie mniej niż wpłaciłeś (art. 6 ust. 3). Kaucja równa czynszowi 3000 zł przy czynszu podniesionym do 3300 zł to zwrot 3300 zł minus ewentualne potrącenia.

Płać kaucję przelewem z tytułem „kaucja”, a w umowie wpisz konto do zwrotu. Więcej w poradniku o kaucji za mieszkanie.

Kto płaci za naprawy i usterki w wynajmowanym mieszkaniu?

Właściciel musi wydać ci lokal nadający się do mieszkania i utrzymywać go w takim stanie (art. 662 § 1 k.c.). Drobne nakłady obciążają ciebie (art. 662 § 2): drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian i drobne naprawy instalacji światła, ogrzewania i wody (art. 681 k.c.).

Ustawa o ochronie praw lokatorów dzieli to dokładniej (art. 6a i 6b): naprawy i konserwacja zasadniczo po stronie najemcy, wymiany instalacji i większych elementów po stronie właściciela. Przy mieszkaniach spoza zasobu publicznego strony mogą jednak ustalić to inaczej (art. 6f), więc zapis „najemca pokrywa koszt wszystkich napraw” zwykle cię wiąże. Negocjuj limit kwotowy albo wyłączenie sprzętu AGD i instalacji.

O usterce, którą powinien usunąć właściciel, zawiadom go niezwłocznie (art. 666 § 2 k.c.), najlepiej mailem ze zdjęciem. Jeśli bez naprawy nie da się normalnie mieszkać, wyznacz mu termin, a po nim możesz naprawić sam na jego koszt (art. 663). Możesz też żądać obniżenia czynszu za czas, w którym wady ograniczają korzystanie z lokalu (art. 664 § 1). Przy wadach zagrażających zdrowiu wypowiesz umowę bez terminów (art. 682).

Na koniec najmu ustawa każe najemcy odnowić lokal (art. 6e ust. 1 uopl), ale i to strony mogą zmienić. Za zużycie wynikające z normalnego używania nie odpowiadasz (art. 675 § 1 k.c.). Ustalcie, czy malujesz zawsze, czy tylko przy zniszczeniach ponad zwykłe zużycie.

Wizyty właściciela, zwierzęta, goście, podnajem i meldunek

Kiedy właściciel może wejść do mieszkania?

Przy awarii, która grozi szkodą, musisz udostępnić lokal od razu. Gdy cię nie ma albo odmawiasz, właściciel może wejść w obecności policji lub straży miejskiej, a w razie potrzeby także straży pożarnej (art. 10 ust. 1 uopl). Na przegląd wpuszczasz go w uprzednio uzgodnionym terminie (art. 10 ust. 3). Zapis o wizytach „w każdym czasie” zmień np. na „po uzgodnieniu terminu z 24-godzinnym wyprzedzeniem, poza awariami”.

Zwierzęta i goście

Przepisy nie zabraniają trzymania zwierząt, ale umowa może. Masz psa albo kota? Wpisz zgodę do umowy z opisem zwierzęcia. Przy gościach rozsądny zapis dotyczy stałego zamieszkiwania osób spoza umowy, nie wizyt znajomych. Pełnoletnie osoby stale mieszkające z najemcą odpowiadają za czynsz solidarnie z nim, za okres, w którym mieszkały (art. 688¹ k.c.).

Podnajem

Bez zgody właściciela nie podnajmiesz mieszkania ani pokoju (art. 688² k.c.), a podnajem bez pisemnej zgody to przyczyna wypowiedzenia z miesięcznym terminem (art. 11 ust. 2 pkt 3 uopl). Jeśli w trakcie umowy chcesz dobrać współlokatora, np. przez RentFriends, wpisz zgodę od razu.

Meldunek

Jeśli przeprowadzasz się na stałe albo na dłużej niż 3 miesiące, musisz się zameldować najpóźniej w 30. dniu (art. 25 ust. 4 i art. 27 ust. 1 ustawy o ewidencji ludności). Przez internet zrobisz to sam, dołączając umowę najmu, bez podpisu właściciela (art. 28 ust. 2a i 2b). Zameldowanie służy wyłącznie celom ewidencyjnym (art. 28 ust. 4) i nie daje prawa do mieszkania, a zapis „zakaz meldunku” nie zwalnia cię z obowiązku.

Kary umowne i klauzule niedozwolone – czego nie musisz akceptować?

Kara umowna może dotyczyć tylko zobowiązań niepieniężnych (art. 483 § 1 k.c.). Kara za spóźnienie z czynszem, np. 50 zł za dzień, jest więc nieważna, a właścicielowi należą się odsetki ustawowe (art. 481 k.c.). Kary za palenie w mieszkaniu czy niewydanie lokalu w terminie są dopuszczalne, ale rażąco wygórowaną sąd może obniżyć (art. 484 § 2).

Ochrona przed klauzulami niedozwolonymi (art. 385¹ k.c.) działa, gdy wynajmujący jest przedsiębiorcą, a ty konsumentem. Zapis nieuzgodniony z tobą indywidualnie, który rażąco narusza twoje interesy, wtedy cię nie wiąże. Kodeks podaje przykłady (art. 385³), m.in. jednostronną zmianę umowy bez ważnej przyczyny i rażąco wygórowane kary. Zapisy uznane przez sąd za niedozwolone trafiały do rejestru prowadzonego przez Prezesa UOKiK.

Przy najmie od osoby prywatnej ten mechanizm nie działa, ale umowa i tak nie obejdzie ustawy. Postanowienie sprzeczne np. z zamkniętą listą przyczyn wypowiedzenia z art. 11 uopl jest nieważne (art. 58 § 1 k.c.).

Wspólna umowa ze współlokatorami – kto odpowiada za czynsz?

Gdy kilka osób podpisuje jedną umowę na całe mieszkanie, właściciel zwykle zastrzega solidarną odpowiedzialność. Bez takiego zapisu przyjmuje się zwykle, że współnajemcy też odpowiadają solidarnie, bo zobowiązanie dotyczy ich wspólnego mienia (art. 370 k.c.), chyba że umówiliście się inaczej. Jeśli współlokator przestanie płacić, właściciel może żądać całego czynszu od ciebie, a zwrotu jego części dochodzisz potem sam.

Przy osobnych umowach na pokoje każdy odpowiada za swój czynsz, ale nowych lokatorów dobiera właściciel. Oba warianty porównujemy w poradniku o mieszkaniu ze współlokatorem.

Protokół zdawczo-odbiorczy i OC najemcy

Przed wydaniem lokalu strony spisują protokół ze stanem instalacji i urządzeń. Jest on podstawą rozliczeń przy zwrocie mieszkania (art. 6c uopl). Bez niego działa domniemanie, że dostałeś lokal w dobrym stanie (art. 675 § 3 k.c.), a wtedy każda rysa na blacie może pójść na twój rachunek. Dołącz protokół do umowy, ze stanami liczników i zdjęciami z datą. Wzór znajdziesz w poradniku o protokole zdawczo-odbiorczym.

OC najemcy pokrywa szkody wyrządzone właścicielowi albo sąsiadom, np. zalanie mieszkania piętro niżej. Bywa częścią polisy OC w życiu prywatnym. Sprawdź w warunkach, czy obejmuje szkody w wynajmowanym lokalu.

Czy właściciel musi zgłosić najem do urzędu skarbowego?

Przy zwykłym najmie nie zgłasza samej umowy. Płaci podatek od przychodu z najmu, co nie wpływa na twoje prawa. Przy najmie okazjonalnym musi zgłosić umowę w ciągu 14 dni od początku najmu i na twoje żądanie pokazać potwierdzenie (art. 19b ust. 1 i 2 uopl). Bez zgłoszenia nie działa uproszczona eksmisja (art. 19b ust. 3).

Właściciel, który nie chce spisać umowy albo bierze kaucję gotówką bez pokwitowania, zostawia cię bez dowodów. Płać przelewem i trzymaj potwierdzenia.

Zapisy w umowie najmu: co jest w porządku, a co poprawić

Rozsądny wynajmujący zwykle przyjmuje poprawki, które tylko powtarzają przepisy. Jeśli nie zgadza się na żadną, to też informacja.